El pasado 23 de junio la COMAP publicó la circular N° 6/2020 en la que busca definir y caracterizar las promoción de actividades de construcción para la venta o arrendamiento de inmuebles con destino a oficinas o vivienda, y las urbanizaciones de iniciativa privada, correspondientes a proyectos de gran dimensión económicas, las cuales habían sido declaradas promovidas por el Decreto No. 138/020. Por Dra. Karen Elorza (*)
Introducción La nueva Circular tiene por cometido modificar la Circular Nº 2/017 de 8 de febrero de 2017, en la redacción dada por la Circular N° 12/018 que ya regulaba las actividades de construcción y venta de inmuebles al amparo del Decreto N° 329/016 y modificativos. La importancia de esta circular es trascendental ya que delimita y conceptualiza varios conceptos reiterados en las normas antecedentes adecuándose a lo establecido por el Decreto No. 138/020, el cual dispuso declarar promovidas “
las actividades de construcción para la venta o arrendamiento de inmuebles con destino a oficinas o vivienda, y las urbanizaciones de iniciativa privada, correspondientes a proyectos de gran dimensión económica”, entendiendo como “
urbanizaciones de iniciativa privada a la acción, a cargo de privados, destinada a urbanizar, un terreno que antes era rural o suburbano, dotándolo de toda la infraestructura necesaria y fraccionándolo en terrenos aptos para la construcción de viviendas y usos complementarios (…)”. ¿Qué dispone el Decreto No. 138/2020? A los efectos de referido Decreto, para que las construcciones sean consideradas de gran dimensión económica debe:
- tratarse de emprendimientos con obras de construcción inscriptas ante el Banco de Previsión Social a partir de la vigencia del Decreto No. 138/020 y tener un valor en obra civil y bienes muebles destinados a las áreas de uso común superior a 60.000.000 UI (equivalentes a U$S 6.6 aproximadamente), o
- tratarse de obras ya inscriptas ante el Banco de Previsión Social con o sin actividad a la entrada en vigencia del Decreto No. 138/020, y en las cuales reste por ejecutar inversiones por un valor en obra civil y bienes muebles destinados a las áreas de uso común superior a 60.000.000 UI (equivalentes a U$S 6.6 aproximadamente), a la fecha de presentación del proyecto ante la Comisión de Aplicación.
En ambos casos el proyecto en su totalidad debe contar con al menos un 10% (diez por ciento) del área destinada al uso común. Aquellos que quieran ampararse en los beneficios de inversión que dispone la normativa y queden amparados en los requerimientos indicados deberán presentar ante la Comisión de Aplicación (COMAP), un proyecto de inversión que detalle el monto y el cronograma de inversiones, el cual será autorizado o no por el Poder Ejecutivo, con el asesoramiento previo de la COMAP, momento en el cual se establecerán los beneficios fiscales a otorgar y el período de su utilización. En cuanto a los beneficios se establecen exoneraciones en la importación, en el Impuesto a las Rentas de la Actividad Económica (IRAE), en el Impuesto al Patrimonio (IPAT) y se da crédito de IVA, entre otros.
¿Qué requisitos se deben cumplir ante la COMAP? Según lo que dispone la Circular, los proyectos a promover deben preferentemente desarrollarse en un único padrón o en su defecto en dos o más padrones siempre que se mantenga su condición de ser un único proyecto integrado. Para considerarse como un único proyecto integrado se debe cumplir con las siguientes condiciones: 1) que los padrones en que se desarrolle el proyecto de inversión sean linderos en la manzana donde se implante el mismo; 2) que a los efectos de la obtención del permiso de construcción, se inicie el trámite ante la Intendencia Departamental como un único proyecto integrado; 3) que la empresa promovida sea propietaria de todos los padrones asiento de las construcciones; 4) que las unidades de todos los padrones afectados compartan las áreas de uso común a que hace referencia la presente circular, estableciéndose en el Reglamento de Copropiedad. De igual forma se podrá admitir que se desarrolle en dos o en más padrones que se encuentren separados por un espacio público asociado a vías de circulación (calles y sus respectivas aceras) entre manzanas contiguas, siempre que cumpla con las siguientes condicionantes: 1) Que los padrones en que se desarrolle el proyecto de inversión, separados por dicho espacio público, deberán mantener la salvedad de ser linderos entre los que correspondan a una misma manzana; 2) que los padrones separados estén enfrentados al menos un 50%; 3) que el porcentaje de áreas comunes solicitado en el decreto respectivo se cumpla en cada uno de los padrones afectados, que se encuentren separados, además del global del proyecto.
¿Qué inversiones quedan comprendidas? Según lo dispuesto por el Decreto No 329/016 en la redacción dada por el artículo 2 del Decreto No 141/020 de 15 de mayo de 2020, quedan comprendidas las inversiones ejecutadas hasta el 31 de diciembre de 2022. En aquellas obras que tengan un valor en obra civil superior a 123.000.000 UI (equivalente a la fecha a U$S 13.6 millones aproximadamente) se consideraran las inversiones ejecutadas a partir de que el Gobierno Departamental respectivo le otorgue el permiso de construcción o a partir de que se cuente con el inicio anticipado de obra. Por su parte de acuerdo a lo establecido en el literal a) del artículo 3 del Decreto No 138/020, también quedaran comprendidas las inversiones ejecutadas hasta el periodo de sesenta meses a partir de que el Gobierno Departamental otorgue el permiso de construcción o a partir de que se cuente con el inicio anticipado de obra, no pudiendo extenderse el periodo más allá del 30 de abril 2025.
Requerimientos sobre áreas destinadas a uso común Según dispone la Circular, se entiende por área de uso común:
- a) Las áreas destinadas al desarrollo de actividades sociales, deportivas y de recreación, tales como: jardines (en la medida que efectivamente se esté generando un acondicionamiento e infraestructura sobre el mismo), piscinas, campos de deportes, gimnasios, salas de reuniones y similares. Asimismo, las áreas destinadas a estacionamiento de cortesía. A los efectos de las urbanizaciones, se considerará adicionalmente tajamares y toda la caminería interna.
- b) Las áreas destinadas al desarrollo de actividades comerciales y de servicios. Dichas áreas deberán estar destinadas al uso de todos los copropietarios o del público en general.
El proyecto en su totalidad debe contar con al menos un 20% o 15% y 10% del área destinada a uso común, al amparo del Decreto N° 329/016 y al amparo del Decreto N° 138/020 respectivamente.
Comentarios finales Las normas que promueven la inversión y alientan a su desarrollo son grandes herramientas para la movilización de la economía y reactivación del sector laboral, lo cual es de gran necesidad en todo mercado para mantener una economía activa pero más aún en el momento actual, por lo que su ampliación sin duda es vista con muy buenos ojos.
(*) Integrante del área legal de Galante & Martins
